太精准!关于2022年中国房地产的“十大预言”正在一一应验

2022年第八个月马上结束了,去年年末的时候,曾有关于房地产的“十大预言”横空出世,而今年,也正在一一应验中。2022年的房价涨还是跌?“十大预言”中的第一条,就是“去库存压力下,房价呈明显下滑趋势”。理由有两点,一是我国房地产市场供大于求,二是房企为了“活下去”不得不降价促销。从国家统计局公布的2022年7月70城房价数据来看,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.1%和0.9%,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.5%和2.5%,三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.2%和3.9%,一二三线城市房价同比降幅都还在继续扩大。“十大预言”第四条,楼市维稳主基调未变,房屋限购会放宽。2022年3月1日,郑州打响“第一枪”,成为首个放松限购、限贷的省会城市。3月30日,福州限购放松;4月1日,衢州取消限购、松绑限售;5月16日,成都放松远郊区限购;5月20日,南京取消二手房限购;5月22日,武汉四大远城区全部解除限购;6月2日,佛山优化住房限购区域。当然,取放松限购的远不止这些城市,总的来看,关于“四限”,小城市基本全面放松,大城市则是部分区域放松。

二、关于房企“十大预言”中,关于房企的预言较多,结合了去年房企暴露出的诸多问题,作出了趋势性判断,当然,也都在应验。“预言二”,国家队拿地占比进一步加大,溢价率大幅下滑。根据诸葛找房数据显示,截止8月11日,已进行今年第二轮集中土拍的19个城市,整体平均溢价率为3.53%,较今年首轮下降0.86个百分点,较去年第二轮下降0.84个百分点,依然保持低位运行。从房企表现来看,自去年第二轮起,国央资房企就担当起了集中土拍的成交主力军,而今年第二轮集中土拍,房企拿地金额TOP20中有16家企业具备国央资背景,民营房企的身影依旧较少。“预言三”,房企破产数量同比上升,地方政府主导资产重组。“预言八”,信用成为影响房企业绩的关键因素。“预言十”,一线房企整体进入“保生存”状态。这三条预言所指向的,则是2022年房企依然生存困难。只需要三个字就可以证实,“保交楼”!当“保交楼”成为房企借以宣传的优势,当“保交楼”被中央政治局会议明确提出,足以看出房企不仅仅是缺钱那么简单。

三、关于其他“十大预言”还有四条,预言的方向就比较分散了,不过从当下楼市现状来看,也正在应验,或是即将被应验。“预言五”,楼市春季会有所回暖,但地域分化严重。楼市总体肯定是没有回暖的,不管是春季还是夏季,至于秋季或冬季会不会回暖,就要看政策的效果了。地域分化确实挺严重,除了一线城市和强二线城市楼市略有起色,弱二线城市和三线城市都还持续低迷。“预言七”,地产贷款额度进一步放宽,资格审核依旧严格。关于房企贷款,与预言基本符合,如果是居民房贷,那就无所谓严格了,超低利率时代,还有何严格可言呢。“预言九”,开工面积持续锐减,竣工面积上升趋势明显。今年前两轮“土拍”,各地供应减少,房企拿地也在减少,开工面积减少不难理解。而房企们为了“保交楼”,不得不想尽一切办法加快竣工,如此一来,竣工面积自然就上升了。“预言六”,全年总成交面积同比下滑10%以上。中指研究院数据显示,2022年1-7月,一线城市商品住宅月均成交面积为53.30万㎡,同比下降35.00%,二线代表城市商品住宅月均成交面积为51.80万㎡, 同比下降44.19%,三线代表城市商品住宅月均成交面积为24.28万 ㎡,同比下降49.91%。就不用多说了吧。

综上所述,关于2022年中国房地产的“十大预言”,如今正在一一应验,未来楼市还会发生什么,让我们拭目以待。

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